Как изменятся цены на жилье в 2023 году

"Застройщики продолжат снижать объемы строительства, что приведет к росту цен. С рынка уйдут финансово несостоятельные компании. Возможно банкротство крупных холдингов. Оставшиеся будут диктовать свои условия по ценам. Как только встанет стройка многоквартирных домов, цены на вторичном рынке в больших городах будут расти. Условия новой ипотеки гарантируют ей спрос. Ставка еще обсуждается, есть вероятность снижения", - сразу же резюмирует издание.

Эксперты считают, что на сегодня спрос на жилье снизился, особенно после повышения порогов достаточности пенсионных. Сделки в основном проходят по ипотеке и в малой доле с использованием "пенсионки".

"Застройщики снизили количество строящегося жилья, на них сказались инфляция, рост цен на стройматериалы, проблемы с логистикой. Продавцы вторичного жилья готовы торговаться, особенно когда понимают, что их жилье переоценено. А те, кто не готов уступать, снимают свои объекты с продажи. Предпосылок к продаже с большим торгом и в рассрочку нет. Наибольшим спросом пользуется жилье комфорт-класса.

Что касается ожиданий в 2023 году, то все будет зависеть от действий государства, от экономической ситуации: примут ли новые ипотеки, будут ли поддерживать ипотечников и строителей. Если поддержки не будет, то следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев. При этом стоимость жилья не снизится, так как есть фактор подорожания стройматериалов, инфляционных процессов и естественного спроса: люди создают новые семьи, рождаются дети, поэтому улучшение жилищных условий для многих является необходимостью. Тенденция покупки в ипотеку сохранится", - говорит заместитель директора алматинского агентства недвижимости Наталья Калмыкова.

Специалист столичного агентства недвижимости считает, что сейчас рынок перенасыщен предложениями на первичном и вторичном рынке. Увеличился спрос на новостройки с максимально близким сроком сдачи в эксплуатацию, на готовое жилье в предчистовой отделке либо с недавним годом постройки.

"Наибольшим спросом пользуются в основном однокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, а также полутора-, двухкомнатные квартиры стандарт- и комфорт-класса в Есильском, Алматинском районах. Как первичный, так и вторичный рынок. Застройщики вводят лояльные схемы продаж в виде акций, скидок, распродаж, рассрочек, участвуют в выгодных ипотечных программах.

Продавцы вторичного рынка не успевают отреагировать на снижение стоимости. Наблюдается конкуренция между первичным и вторичным рынком в пользу первичного. Это когда мы видим одинаковую цену на новое и устаревшее жилье", - уверена Алия Каирбекова.

Алия Каирбекова также говорит, что активно используется инструмент рассрочки в новостройках, где, в свою очередь, предусмотрена надбавка на стоимость. Тенденция продажи в рассрочку со стороны продавцов вторичного рынка отсутствует. Торг предусмотрен в основном за наличный расчет на обоих рынках.

"Что мы видим и что прогнозируем: происходит уверенный рост коммерческой ипотеки. В связи с повышением ипотечных ставок и ростом реальной инфляции покупатель начал искать более низкие платежи. Первичный рынок стал реальным конкурентом вторичному. Как говорил Генри Форд: "Лучшая машина - новая машина". В случае с покупкой недвижимости это правило также применимо.

Относительно прогнозов на 2023 год отмечу, что цены на первичку может поднять ограничение ввода квадратных метров и отсутствие участков в хороших локациях с наличием инженерных сетей. Астана уже мегаполис, и экономия времени на поездки в школу, на работу, развитая инфраструктура, наличие парков, ТРЦ, так же, как и цена, являются важными мотивами покупки новостроек и квартир на вторичном рынке.

На вторичном рынке как такового падения цен не будет, просто покупатель теперь будет думать: "А что я могу купить за эти деньги на первичном рынке?" И если застройщик предлагает ипотеку с лояльным платежом, приемлемой ценой и качеством постройки, то покупатель может уйти к нему и будет арендовать другую квартиру до ввода ЖК, что мы, кстати, видим уже сейчас", - отмечает Каирбекова.

Эксперт отмечает: относительно новой ипотеки - на фоне программы "7-20-25" - она будет в любом случае в спросе. Участие в этой программе ЖК, имеющих гарантию КЖК, первоначальный взнос от 20 процентов, повышение суммы до 35 миллионов по обеим столицам гарантирует ей спрос. Не каждый застройщик сейчас может себе позволить построить жилой комплекс на 20 процентов привлеченных средств и получить остаток после ввода в эксплуатацию.

"Скорее всего, государство отреагирует индексацией заработной платы и повышением МЗП, МРП. В любом случае правительство еще не утвердило ставку, ожидания участников рынка о ставке 9-10 процентов могут еще оправдаться, надо только говорить об этом", - резюмирует Алия Каирбекова.

По словам президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, с конца весны этого года наблюдалось снижение спроса и количества сделок на первичном рынке. Большинство строительных компаний активизировались, так как продажи начали падать, отметил он.

"Практически у всех девелоперов падение составило от 30 до 70 процентов, поэтому для восстановления спроса запускались акции и скидки. Ситуация более-менее стабилизировалась в сентябре, и динамика количества сделок купли-продажи начала расти, цены на квартиры тоже. Вторичный рынок следует за первичным, где многое зависит от стоимости импортируемых стройматериалов, поэтому аналогичный рост цен затронул и перепродажу жилья. Уже в сентябре-октябре наблюдался рост цен на вторичном рынке в Алматы на 5 процентов.

Относительно прогнозов на 2023 год скажу, что на рынок влияет множество факторов, среди них ужесточение государственного регулирования и повышение ставок по ипотеке и кредитам, по ставкам которых застройщикам сложно реализовывать строительство объектов. Ряд застройщиков, которые намеренно шли на демпинг, вынуждены будут уйти с рынка ввиду финансовой несостоятельности. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению количества предложений на рынке, что непосредственно отразится на цене. То есть первоначально будет стресс, к строительному рынку начнут присматриваться, побаиваться тех или иных застройщиков. Будут выбирать только тех, кто получил разрешения, имеет необходимые по закону документы", - говорит Микрюков.

Он также сообщил, что те застройщики, кто имеет документы и разрешения, начнут поднимать цены. Они будут конкурентнее, в приоритете и поэтому смогут выстраивать свою политику - у них увеличится спрос, считает глава ассоциации.

Также, по словам Микрюкова, на рост цен в 2023 году повлияют и другие факторы. Среди них сокращение акиматами планов по вводу жилья, рост токсичного предложения на рынке, отсутствие инженерной и социальной инфраструктуры, а также завершение ряда ипотечных программ. Плюс ко всему задержки поставок стройматериалов от зарубежных производителей из-за сложностей с логистикой, отмечает эксперт.

"Что касается спроса в следующем году, то сегодня его достаточно сложно оценивать, учитывая, что положение дел в экономике меняется ежедневно. Однако при этом перспектива позитивного развития ситуации есть, если уже сейчас государство совместно с бизнесом будет принимать меры по стабилизации.

К примеру:

• внедрение новой ипотечной программы;
• субсидирование кредитов для девелоперов;
• увеличение объемов отечественных товаропроизводителей;
• регулирование цен на строительные материалы и так далее.

Принятие этих мер, несомненно, положительно повлияет на ситуацию и не допустит проседания строительного рынка. Отсутствие должной поддержки со стороны государства в контакте с бизнесом может привести к затяжному кризису отрасли и негативно сказаться на состоянии рынка недвижимости", - уверен Микрюков.

А вот директор девелоперской компании Вячеслав Лазарев заявил, что строительная отрасль страны сейчас "переживает ряд серьезных вызовов". Это связано с увеличением себестоимости строительства, военными действиями в соседних странах, а также закрытием либо ухудшением условий ипотечного кредитования.

"Мы видим восстановление спроса в осенний период в сравнении с существенным снижением количества сделок летом. Наибольшей популярностью пользуются одно-, двухкомнатные квартиры с габаритами не более 60 квадратных метров в жилых комплексах класса "комфорт" и "комфорт плюс". Наиболее популярными инструментами покупки остаются ипотечные программы "7-20-25" и "Отбасы банка". В наших комплексах более 70 процентов сделок проходит через эти механизмы. И только 30 процентов квартир продаются за наличку либо в рассрочку от застройщика.

Несмотря на текущие трудности, в 2023 году мы ожидаем сохранения спроса на квартиры за счет продления государственной программы "7-20-25", а также внедрения новых ипотечных программ. Отмечу: важным фактором роста спроса является интерес инвестора к приобретению жилья для сдачи в аренду на фоне существенного увеличения его стоимости. Мы ожидаем небольшого увеличения стоимости жилья в диапазоне 3–5 процентов в следующем году с сохранением спроса преимущественно на малогабаритные квартиры", - прогнозирует Лазарев.

В этом году эксперты наблюдают рост цен на жилье и инвестиций в строительство при небольшом росте объемов ввода в эксплуатацию.

"За год (октябрь этого года к октябрю прошлого), по статистике, цены на первичное жилье выросли на 16,6 процента, на вторичное - на 27,1 процента. Инвестиции составили 2,2 триллиона тенге, что на 16 процентов больше, чем в прошлом году. При этом ввод вырос всего на 1,1 процента. При таких затратах и более высокой инфляции (удорожание стройматериалов до 20 процентов), чем в прошлом году, застройщики смогли возвести на 1 процент больше квадратов жилья, в том числе за счет экономии, а значит, ухудшения качества возводимого жилья. В то же время частный сектор по-прежнему занимает высокую долю. Города продолжают расти вширь, а не вверх. Считаю это ответом обычного населения на завышенную стоимость и низкое качество первичного жилья: когда людей не устраивают цена и качество квартир, они строят частные дома.

Даже с учетом плохого качества и неглубоких данных статистики можно сделать вывод, что строительные компании не верят в дальнейший рост и сокращают свое участие до минимума. Необходимо учитывать, что жилье строится по авансовому методу: как только падают продажи, сразу же сокращается стройка. Ожидаю значительного сокращения выдачи ипотеки за IV квартал 2022 года. При условии запуска новой ипотечной программы без значительного смягчения условий стройка может сократиться в 2023 году от 20 до 40 процентов", - признается экономист Эльдар Шамсутдинов.

Относительно спроса в следующем году эксперт рассматривает в том числе пессимистичный сценарий. По его словам, на сегодняшний день льготная ипотека составляет 95 процентов от всей выдачи ипотечных займов. Шамсутдинов отмечает, что прекращение льготных программ создаст шок и может в момент сократить продажи первичного жилья до 70 процентов.

"После чего могут вновь заработать схемы с использованием потребительских займов и рассрочек. Но с учетом того, что 90 процентов фондирования стройки ЖК - это средства покупателей, то перспективы у жилищного строительства плохие. Возможно банкротство крупных строительных холдингов - за счет масштабов съедается маржа. Я думаю, что такой сценарий пока маловероятен, но спекулятивная составляющая, инвестиционная привлекательность в жилую недвижимость заметно сократятся. Вторичный рынок слабо прогнозируем ввиду недостаточности достоверных данных. Но можно сказать: как только встанет стройка многоквартирных домов, цены на "вторичке" в больших городах будут расти.

Что касается обсуждаемой ипотеки, могу сказать, что после завершения программы "7-20-25" прогнозируется неудовлетворенный спрос на новые ипотечные займы в размере 450–500 миллиардов тенге ежегодно, или 32 тысячи квартир. Первичное предложение, которое презентовала весной КЖК, было более жестким. Застройщики пролоббировали смягчение условий ипотеки, но пока условия все еще жесткие. Ожидается разделение на коммерческое и государственное жилье без права перепродажи в течение заданного срока. Это исключит спекуляции и раздувание цен за квадрат за счет государственных средств", - подытожил Эльдар Шамсутдинов.