Эксперт: Нет никакого «пузыря» на рынке недвижимости

Может ли хоть кто-то в Казахстане уверенно заявлять, что какой-то один фактор полностью влияет на цены на недвижимость? Казахстанский экономист Эльдар Шамсутдинов заявил, что нет, не может. Он рассказал том, почему растут цены на жилье, передает Paryz.kz со ссылкой на LIter.kz.

В своем аккаунте в Facebook Эльдар Шамсутдинов написал, что официальная статистика по ценам на недвижимость в Казахстане между показателями Правительства для граждан и Комитета по статистике разная. Разница может достигать от 10% до 20%.

Однако становится очевидным один факт — на рынке присутствует высокий и постоянно растущий спрос, который государству необходимо обеспечивать всеми возможными способами, иначе последствия могут быть хуже, считает эксперт.

Многим казахстанцам сегодня, действительно, крайне не хватает жилой площади. По стандартам ОНН, на одного человека должно приходиться не меньше 30 квадратных метров. В 2020 году, в среднем по Казахстану, этот показатель составлял 22,6 квадратных метра (75,33% от норматива — прим.ред.). В городах – 25 квадратных метров, в селах – 19,3 квадратных метра. Достаточным этот показатель оказался только в Нур-Султане — 30,5 квадратных метра, и приближается к нормативу Алматы — 28,3 квадратных метра. Хуже всего дела обстоят в Алматинской области — 20,2 квадратных метра, Туркестанской — 18,7 квадратных метра и Жамбылской — 17,6 квадратных метра на человека.

«Но эти цифры не совсем точны. Многие казахстанцы прописаны в области, но живут в городах. В то же время, даже в больших сельских домах не всегда есть личная жилая площадь – комната старших — большой зал, большая гостиная, а молодежь обитает в одной общей комнате, порой даже разными семьями. Вообще дома в регионах — это не всегда то, что обычно мы привыкли видеть в крупных городах. В ту же статистику попадает и то, что вот-вот развалится, да и вообще некоторые из домов собраны, мягко говоря, из «слово эквивалентно «экскриментам» и палок. Кроме того, в статистику входит и элитное жилье, где на человека приходится от 100 квадратных метров и больше», — пояснил специалист.

Еще одна любопытная цифра: по данным партии Nur Otan, в 2019 году на 15% владельцев жилья приходилось 29,4% от всех квартир и домов в РК.

«Справедливости ради скажу, что с 2016 года в среднем обеспеченность жильем ежегодно растет на 1,5%. С сохранением этой динамики 30 квадратных метров на человека мы могли бы получить примерно через 16,6 года. Могли бы — потому что в среднем объемы жилищного фонда ежегодно растут в среднем всего на 1,9%, а показатель рождаемости за последние 20 лет вырос почти вдвое», — отметил Шамсутдинов.

Новое поколение, по словам эксперта, уже начинает создавать свои семьи, что в ближайшее время только усилит дефицит жилья. При этом, в настоящее время, 70,4% домов в Казахстане старше 20 лет, 60,4% — старше 30, 46,4% — старше 40 лет. То есть половина всего жилфонда страны находится далеко не в лучшем состоянии, и его пора заменять.

О «пузыре» на рынке недвижимости

Эльдар Шамсутдинов считает, что никакого «пузыря» на рынке недвижимости (это быстрый рост рыночных цен на недвижимость, в частности на жилье, пока они не достигнут неприемлемого уровня, а затем не снизятся — прим.ред.) нет:

«Посмотрев на динамику проданного жилья за прошлый год, можно понять, что это не процесс накачки «пузыря». Чаще всего люди покупают частные дома, потому что половина страны — это большие сельские семьи. А в городах самое популярное жилье — это 1-2 комнатные квартиры, которые покупают молодые семьи. К сожалению, для многих эти небольшие квартиры так и остаются единственным жильем».

Поисковые запросы показывают, что люди с каждым годом все чаще вбивают запросы о недвижимости. На первом месте — квартиры в Алматы, на втором — в Нур-Султане и, неожиданно, в 2021 году наблюдается рост интереса к квартирам в Костанае. В остальных регионах ищут преимущественно дома. Экономист убежден, что люди, которые на полном серьезе заявляют о какой-либо экспертизе на рынке недвижимости, занимаются профанацией, поскольку данных объективно недостаточно.

«По разным источникам емкость рынка оценивается от 15 до 47 триллионов тенге. Такой разбег не дает право не только делать какие-либо фундаментальные выводы о пузыре на рынке недвижимости, но и строить относительные эконометрические модели (это уравнение и набор данных — прим. ред.)», — сказал он.

Шамсутдинов напомнил, что ипотечный кризис в США предсказывали не аналитики международных компаний, а профессионалы, доктора экономических наук, имеющие под рукой колоссальный объем данных, который не сравним с тем, что есть у нас даже сейчас. В 2005 году инвестор Майкл Бьюрри предсказал падение ипотечного рынка не из-за простого роста цен, а потому, что он обнаружил махинацию инвестиционных компаний в сговоре с рейтинговыми агентствами, которая в какой-то момент должна была «схлопнуться».

«И, наверное, не нужно повторять все базовые предпосылки появлению пузыря. Хватает лишь того, что в нулевых американская система пришла к тому, что рядовые граждане годами бесконтрольно брали кредиты на элитное жилье, которые не смогли обеспечить. Еще раз для экспертов, пузырь на рынке США, это не потому что жилье дорожало. А потому что был сговор оценочных и инвестиционных компаний», — подчеркнул специалист.

В наше время в Казахстане, по его словам, мы наблюдаем акцию, позволившую небольшой части населения получить возможность хоть как-то улучшить свои жилищные условия. Это абсолютно разные вещи.

Шамсутдинов заявил, что высказывания непрофессионалов о «пузыре» сами по себе негативно влияют на рынок. Это называется вербальные интервенции.

«Представьте себе что если все эти эксперты вместе с представителями госорганов начнут разом говорить что в июле доллар будет 600. Что произойдет с курсом, нацфондом и резервами? Ничего хорошего. Это будет яркий пример, когда вербальные интервенции реализуют механизм самосбывающихся пророчеств», — отметил он.

Последние 12 месяцев цены на вторичное жилье немного выросли, а на первичное жилье осенью даже немного упали. Однако, когда в ноябре 2020 года по социальным сетям началась массивная атака адептов «пузыря», цены на жилье немного подросли, а через месяц и вторичка, и первичка синхронно подпрыгнули вверх. Эксперт не думает, что это совпадение. По его словам, если в Казахстане и присутствует «пузырь», то исключительно информационный. Возможно, его надувают не из глупости, а с целью поднять цены на рынке недвижимости.