Недвижимость в Казахстане: 68% привлекают дольщиков незаконно

Как рассказал в ходе конференции зампред правления АО "КЖК" Алтай Куздибаев, компания провела анализ данных, собранных из открытых источников, относящихся к 568 жилым комплексам, по данным на август 2023 года. В ходе анализа сотрудники компании посещали офисы продаж, проводили звонки и пришли к следующим выводам.

"Как показал анализ, из 568 объектов 68% привлекают средства дольщиков незаконно. Поэтому мы рекомендуем, прежде чем вкладывать средства в строительство, важно обратить внимание на законность привлечения средств дольщиков, получить соответствующую юридическую консультацию. Поэтому важно обращаться за консультацией до заключения договора, однако многие люди начинают сомневаться в чистоте договора только после его заключения и впоследствии обращаются к юристу", - рассказал он.

Также Алтай Куздибаев напомнил, что согласно законодательству, существуют три законных основания для привлечения средств дольщиков для строительства. Первый - разрешение акимата, когда застройщик возводит каркас и получает разрешение, второе - разрешение акимата при участии банка второго уровня (БВУ). Третий – наличие гарантии КЖК. Список строящихся объектов с гарантией можно посмотреть на сайте КЖК. В этих трех случаях, когда гражданин приобретает жилье, он заключает договор долевого участия, который регистрируется в информационной системе "Казреестр". Кроме того, важно учитывать списки недобросовестных застройщиков, которые публикуются акиматами. Все они есть в открытом доступе. Необходимо убедиться в юридической чистоте и законности договора. Даже если договор законен, необходимо проверить его регистрацию в "Казреестре". Это можно обеспечить выпиской.

Заместитель председателя правления АО "КЖК" Олжас Салыков сообщил о принятых мерах по сохранению ситуации на рынке долевого жилищного строительства. Согласно предоставленным данным, число портфельных гарантированных объектов составляет 1 трлн тенге при наличии 60 тыс. дольщиков.

Предусматривается несколько законодательных поправок. В соответствии с законодательством, регламентированный срок рассмотрения заявок составляет 20 рабочих дней, временный срок - 15 рабочих дней. Однако, благодаря функции модераторства у нас были проекты, где застройщики подавали документы, корректировали их в случае необходимости и получали гарантию уже через 8 рабочих дней.

Благодаря цифровизации расширяется охват гарантиями КЖК. Если исторически это были Астана и Алматы, то сейчас охват расширили до 12 областных центров благодаря цифровизации, упрощению процедур и повышению прозрачности.

"В ближайшем будущем мы хотим внести следующие изменения. Мы пересмотрели наш подход к выбору инжиниринговых компаний. Теперь, если компания финансово устойчива, имеет хороший рейтинг и надежность, она может самостоятельно выбрать инжиниринговую компанию без проведения конкурсных процедур. Главное требование – соответствовать закону о долевом участии, включая наличие технического надзора. Для компаний с низким уровнем качества применяются процедуры выбора инжиниринговых конкурсных компаний. Если уровень финансовой устойчивости компании слишком низкий, то настоящий счет будет открываться в банках только после согласования с КЖК", - рассказал Олжас Салыков.

Кроме того, в информационной системе "Е-курылыс" введена еженедельная отчетность финансовой устойчивости компаний. Эти изменения уже вступили в силу. Однако в ходе выполнения было замечено, что некоторые проблемы возникают с задержками в сфере водоснабжения и электроснабжения по различным причинам, главным образом техническим. Это связано с трудностями получения документации и задержкой регистрации в различных органах, однако строительство завершается. Несмотря на это, есть и проекты, которые грубо нарушают сроки, и поэтому введены новые меры для реагирования при продлении.

Если застройщик приходит за первым продлением обязанности, он должен предоставить перечень документов и план по наверстыванию отставания от графика. КЖК анализирует эти документы, оставшиеся работы, закупки строительных материалов, объем продаж по проекту и принимает решение о продлении срока. В случае второго продления проект попадает в тревожную зону, и КЖК рекомендует перевести все средства уполномоченной компании на специальный счет, чтобы КЖК имела доступ и наблюдала за всеми расходами, однако распоряжаться средствами будет застройщик и его уполномоченная компания в соответствии с обязательствами. При третьем продлении, когда проект переходит в красную зону, появляется возможность объявления чрезвычайной ситуации. При необходимости может быть проведен независимый финтех-аудит.

Также он сообщил, что сейчас в мажилисе обсуждаются законодательные изменения, которые планируется внести. В их числе расширение входных требований для застройщиков, особенно в регионах, по площадям и годам. В настоящее время в Шымкенте, Астане и Алматы для получения гарантии требуется опыт реализованных многоэтажных жилых домов площадью больше 18 тыс. кв.м, планируется снизить до 10 тыс. кв.м, а в регионах – с 10 тыс. кв.м снизить до 5 тыс. кв.м. Также предлагается предоставить застройщикам право открытия трех счетов в БВУ вместо одного, чтобы облегчить доступ к деньгам дольщиков и возможность закупки импортных компонентов, таких как лифты и отделочные материалы. Эти меры направлены на повышение устойчивости проекта.

В числе предлагаемых законодательных инициатив следующие изменения. Первое - возможность использовать деньги дольщиков с банковского счета управляющей компании только после получения разрешения на привлечение денег дольщиков. Второе - БВУ имеет право принимать решение о микшировании денежных средств дольщиков с кредитными средствами. Третье - для обеспечения соблюдения требований законодательного акта РК о долевом участии в жилищном строительстве увеличить штрафы для застройщиков с 300 МРП до 2 000 МРП.