"У нас большие проблемы" - эксперт о сфере недвижимости

Глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что на рынке жилья продолжается стагнация, так как текущие цены не обеспечивают спрос на доступное жилье. Действующая сейчас ипотечная программа "7-20-25" имеет ограничение по годовому лимиту со стороны государства и не способствует резкому росту спроса на жилье. Средства, поступающие по программе, сразу же разбираются банками и буквально за часы уходят небольшому количеству клиентов, которые и получают кредит, а затем приходится ожидать новых поступлений.

Как считает эксперт, новая программа "9-20-25", анонсированная "Отбасы банком", вряд ли будет значительно отличаться в этом отношении и в первую очередь будет нацелена на держателей депозитов в этом же банке. То есть она не обеспечит широкие слои населения, и, кроме того, возможно, в ней будет ограничение по возрасту участников, так как сообщалось, что она рассчитана на молодежь. Эксперт отметил, что такая программа вряд ли отвечает потребностям рынка и удовлетворит спрос.

Программа, как считает Мусрепов, по большой части будет полезна для пользователей продуктов этого банка, держателей депозитов, которые смогут предоставить достаточный первоначальный взнос. При этом у значительной части потенциальных покупателей жилья сейчас просто нет возможностей копить средства на депозитах.

"Нам нужна ипотека для всех слоев населения, доступные кредиты с определенными требованиями, которые будут закладывать минимальный первоначальный взнос, процентную ставку и обязательно ограничения по стоимости жилья, чтобы дополнительно не разогревать рынок. Чтобы эффективно обеспечить население жильем, нужны инструменты доступного кредитования для широких слоев населения, независимо от возраста и социального статуса, как за рубежом, где ставки от 1 до 3 процента и 3 процента это максимум.

Конечно, можно сказать, что у них другая экономическая политика и люди могут позволить себе покупать жилье, у нас ситуация другая, но по большому счету народная ипотека помогла бы многим гражданам решить свои жилищные проблемы. С приобретением первой недвижимости у нас большие проблемы, так как средств на нее просто не хватает", - добавил эксперт.

Мусрепов отметил, что разогрев цен на жилье особенно в спекулятивной части в последние пару лет вызвала не ипотечная программа, а программа по снятию пенсионных отчислений, с возможностью использовать их для улучшения жилищных условий. Это программа, по его словам, была недоработана в части ограничений по стоимости приобретаемой недвижимости, и застройщики просто начали поднимать цены на свое жилье, что в свою очередь подстегнуло и цены на вторичное жилье. В итоге цены, по словам эксперта, "улетели" в космос и стали недоступны для большинства граждан, что и привело к нынешней стагнации на рынке.

"На сегодня мы на протяжении годов видим, что ранее озвученные прогнозы сбываются, и сейчас цена недвижимости упала на 15 процентов. Возможно, до конца года будет падение еще на пять процентов. На самом деле у людей просто нет денег приобретать жилье по таким ценам. Застройщики задрали цены, и они больше не отвечают спросу. Программы ипотечного кредитования от банков второго уровня больше не актуальны из-за больших процентных ставок. Программы "Отбасы банка" сильно ограничены по числу участников. Стоимость квартир на сегодня застыла, ипотечное кредитование находится в стагнации, как и рынок. Ситуацию могла бы изменить только радикально новая программа или значительное снижение цен, их откат на уровень до снятия пенсионных отчислений", - добавил Ермек Мусрепов.

Руководитель Казахстанской федерации недвижимости считает, что в 2024 году нет серьезных оснований для корректировки цен на квадратный метр жилья в сторону повышения. Цены и так достаточно завышены и недвижимость по ним не пользуется спросом. Возможно дальнейшее падение цен, когда продавцы увидят, что другого выхода нет.

"Думаю, жилье зафиксируется на определенном уровне, дополнительно упав до конца года. Спрос со стороны населения всегда есть, но предложения не могут его удовлетворить в отношении доступности. Вторичное жилье тянется за первичным. Подумать только, за квадратный метр в старом панельном доме сейчас просят около 2 тысяч долларов или 700-800 тысяч тенге! Кроме того, сейчас будут определенные ограничения на ввод в эксплуатацию нового жилья в Алматы и Астане, так как имеющиеся инженерные сети и так перегружены и нуждаются в модернизации", - добавил эксперт.

Мусрепов добавил, что для значительного снижения цен на жилье необходимо производить собственные строительные материалы, развивать заводы и предприятия по их выпуску, чтобы увеличить казахстанскую составляющую в строительстве до 90 процентов, как это, к примеру, в Турции. Тогда цены можно было бы снизить до приемлемых.

Президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак отметил, что программы вроде "7-20-25" и анонсированной "9-20-25" не окажут сильного влияния на рынок, потому что даже прошлая программа при лимитах в 100 миллиардов в год занимала всего около 2-3 процентов от общего числа сделок по ипотечному жилью. На цены на 2024 год новая программа также вряд ли повлияет, и даже если цены на квартиру будут расти, то только в рамках текущей инфляции и роста цен на строительные материалы. Александр не ожидает значительных скачков на рынке, как падений, так и подъемов цен. Коллапса и застоя в продажах также не стоит ожидать, хотя снижение общего количества сделок определенно будет.

"В этом году за летнее время в регионах цены упали чуть ли на 20-25 процентов на вторичное жилье. Именно поэтому особо больших скачков в будущем не будет. Цены на первичное жилье, конечно, в связи с подорожанием материалов росли, но не столь значительно. Темп роста замедлился. В Алматы и Астане цены растут, даже если в регионах падают, но рост замедляется до 1-2 процентов. Конечно, это не как раньше. Замедление роста цен в столицах тоже будет", - добавил президент ассоциации.

Директор компании Metry.kz Галым Искаков отметил, что осенью, как правило, рынок недвижимости поднимает цены. Однако этот год стал исключением, из-за отсутствия активного спроса рынок идет прямой ровной линией, цены не растут и при этом не падают.

О программе "9-20-25" никакой точной информации нет, известно только одно, что хотят сделать ориентир на молодые семьи. Эксперт отметил, что по программе больше вопросов, чем ответов, так как она сейчас находится на стадии разработки.

"В 2024 году резкого снижения цен не предвидится. Среди строительных компаний идет жесткая конкуренция, выживают крупные и приспособленные застройщики, у которых активный маркетинг и качественная партнерская сеть. Количество вводимого жилья в следующем году сократится минимум в два раза", - добавил эксперт.

Напомним, что ранее глава "Отбасы банка" Ляззат Ибрагимова рассказала о новой программе ипотечного кредитования "9-20-25". В следующем году также продолжает работать программа "7-20-25".